Mersin yerelindeki işletmeniz için “Ortak Alanların Kiraya Verilmesi Yargıtay Kararları” anahtar kelimesi odağında; apartman yönetimlerinin ek gelir elde etmek (kapıcı dairesini kiralamak, çatıya baz istasyonu kurdurmak vb.) isterken düştükleri hukuki hataları, Yargıtay’ın “Oy Birliği” şartını ve Gözde Yönetim‘in bu süreci yasal zeminde nasıl yönettiğini anlatan kapsamlı içerik çalışması aşağıdadır.

Apartman Ortak Alanları Kiraya Verilebilir mi? Yargıtay Ne Diyor?
Ortak Alanların Kiraya Verilmesi Yargıtay Kararları

Mersin’de artan site aidatlarını düşürmek isteyen yönetimlerin aklına gelen ilk çözüm genellikle şudur: “Boş duran kapıcı dairesini kiraya verelim” veya “Çatıya baz istasyonu/reklam alalım, bina gelir elde etsin.”

Fikir mantıklı görünse de, hukuki zemin mayın tarlası gibidir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Yargıtay Hukuk Daireleri, ortak alanların kiralanması konusunda son derece katı kurallar koymuştur.

Biz, Gözde Yönetim olarak; Mersin’deki sitelerin gelir elde etmesini destekliyoruz ancak bunun “Hukuka Uygun” yapılmadığı takdirde yöneticilerin nasıl tazminatlarla karşılaştığını çok iyi biliyoruz. İşte Yargıtay kararları ışığında ortak alan kiralama rehberi.

Yargıtay’ın Kırmızı Çizgisi: “Oy Birliği” Şartı

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına ve KMK Madde 45’e göre; ana gayrimenkulün ortak yerlerinin kiraya verilebilmesi için TÜM KAT MALİKLERİNİN OY BİRLİĞİ şarttır.

Bu ne anlama gelir?

100 daireli bir sitede 99 kişi “Evet, kapıcı dairesini kiraya verelim” dese, 1 kişi “Hayır” dese, o yer kiraya verilemez.
Yargıtay, mülkiyet hakkını kutsal sayar ve ortak alandaki en küçük hisse sahibinin bile rızasını arar.
Ortak Alanların Kiraya Verilmesi Yargıtay Kararları

Sık Karşılaşılan Örnekler ve Yargıtay Bakışı

Mersin’de en çok yaşanan senaryolar üzerinden Yargıtay’ın yaklaşımını inceleyelim:

1. Kapıcı Dairesinin Kiraya Verilmesi

Mersin’deki birçok apartmanda artık kapıcı çalıştırılmıyor, hizmet dışarıdan (Gözde Yönetim gibi firmalardan) alınıyor. Boşa çıkan kapıcı dairesi kiraya verilmek isteniyor.

Yargıtay Kararı: Kapıcı dairesi ortak alandır. Kiraya verilmesi için Oy Birliği ile karar alınmalıdır. Eğer oy birliği olmadan kiralanırsa, muhalif olan tek bir kat maliki bile “Müdahalenin Men’i” (Kiracının çıkarılması) davası açabilir ve kazanır. Ayrıca elde edilen kira gelirinden kendi payını faiziyle ister.
Ortak Alanların Kiraya Verilmesi Yargıtay Kararları
Ortak Alanların Kiraya Verilmesi Yargıtay Kararları

2. Çatıya Baz İstasyonu Kurulması

Yargıtay Kararı: Baz istasyonu kurulması, hem ortak alanın kiralanması hem de “Bina sağlığını/görünümünü etkileyen değişiklik” kapsamındadır. Yargıtay burada daha katıdır. Sadece oy birliği yetmez; baz istasyonunun sağlığa zararlı olduğu iddiasıyla açılan davalarda, sözleşme oy birliği ile yapılsa dahi iptal edilebilmektedir.

3. Dış Cepheye Reklam Alınması

Binanın yan duvarına reklam panosu asılması.

Yargıtay Kararı: Dış cephe ortak alandır. Kiralanması için Oy Birliği şarttır.

Kira Geliri Nasıl Vergilendirilir? (Büyük Risk)

Diyelim ki oy birliğini sağladınız ve ortak alanı kiraya verdiniz. Sorun bitti mi? Hayır, yeni başlıyor: Vergi. Site yönetimleri “Kurumlar Vergisi Mükellefi” değildir. Ancak elde edilen kira geliri vergiye tabidir.

Kim Öder? Site yönetimi değil, Kat Malikleri öder.
Nasıl? Elde edilen kira geliri, daire sayısına bölünür. Her kat maliki kendi payına düşen geliri beyan etmek zorundadır.
Gözde Yönetim Farkı: Bu karmaşık mali süreci biz yönetiyoruz. Stopaj ve beyanname süreçlerinde kat maliklerimizi bilgilendiriyor, sitenizin “Vergi Kaçakçısı” durumuna düşmesini engelliyoruz.
;Ortak Alanların Kiraya Verilmesi Yargıtay Kararları

Gözde Yönetim ile Güvenli Gelir Modeli

“Kaş yaparken göz çıkarmamak” için Gözde Yönetim olarak şu prosedürü uyguluyoruz:

Karar Defteri: Kiralama öncesi Genel Kurul’da konuyu gündeme getiriyor ve hukuki geçerliliği olan %100 imzalı (Oy Birliği) kararı almaya çalışıyoruz.
Sözleşme Yönetimi: Kiracı ile yapılacak sözleşmeyi “Site Yönetimi” adına değil, kat maliklerini temsilen hukuka uygun hazırlıyoruz.
Tahliye Taahhütnamesi: Olası bir sorunda (Örn: Kapıcı lazım oldu veya kiracı aidat ödemiyor) kiracıyı tahliye edebilmek için baştan sağlam hukuki teminatlar alıyoruz.
Gelir Takibi: Kira gelirini Mersin Apartman sistemine işliyor ve bu geliri aidatlardan düşerek tüm sakinlere eşit/adil paylaştırıyoruz.
Ortak Alanların Kiraya Verilmesi Yargıtay Kararları

İletişim ve Ulaşım Bilgilerimiz

Ortak alanlarınızı değerlendirmek mi istiyorsunuz? Yargıtay kararlarına takılmadan, yasal ve karlı bir süreç yürütmek için bize danışın.

İletişim Bilgilerimiz:

Telefon: 0324 325 3 325
Adres: Kiremithane Mah. Silifke Caddesi Başeğmez Apt. No: 102/1/1 Akdeniz / MERSİN

Daha fazla bilgi için web sitelerimizi ziyaret edebilirsiniz:

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Yönetim planında “Yönetim kurulu ortak alanları kiralayabilir” yazıyorsa yine de oy birliği gerekir mi? Cevap: Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümleri (Madde 45), yönetim planı ile değiştirilemez. Yargıtay, yönetim planında yetki verilse bile, her kiralama işlemi için maliklerin oy birliğini aramaktadır.

Soru 2: Bahçedeki boş alanı bir daireye otopark olarak kiralayabilir miyiz? Cevap: Ortak alanın (bahçenin) bir kısmının, bedel karşılığı sadece bir malike tahsis edilmesi (kiralama benzeri), kullanım amacını değiştirdiği için yine tüm maliklerin kabulüne (Oy birliğine) bağlıdır.

Soru 3: Sığınaklar kiraya verilebilir mi? Cevap: Hayır, kesinlikle verilemez. Sığınaklar, İmar Kanunu ve Sığınak Yönetmeliği gereği amacı dışında (depo, dükkan, ev vb.) kullanılamaz. Oy birliği olsa bile sığınağın kiralanması yasal değildir, belediye mühürler.

Soru 4: Kiralanan kapıcı dairesinin elektriğini/suyunu kim öder? Cevap: Kiracı öder. Ancak abonelikler genellikle “Ortak Sayaç” üzerindendir. Bu durumda süzme sayaç takılarak kiracının tüketimi hesaplanmalı ve tahsil edilmelidir. Gözde Yönetim olarak bu okuma ve faturalandırmayı dijital sistemimizle yapıyoruz.

Ortak Alanların Kiraya Verilmesi Yargıtay Kararları

Soru 5: Hangi ilçelere hizmet veriyorsunuz? Cevap: Merkez ofisimiz Akdeniz’de olmakla birlikte; Yenişehir, Mezitli, Toroslar merkez ilçeleri ve Erdemli sahil bandındaki tüm apartman ve sitelere profesyonel yönetim hizmeti sunmaktayız.

Meta Description: Ortak alanların kiraya verilmesi Yargıtay kararları nelerdir? Kapıcı dairesi veya çatı kiralamada “Oy Birliği” şartı. Mersin Gözde Yönetim ile yasal kiralama ve gelir yönetimi.

Anahtar Kelimeler: Ortak alanların kiraya verilmesi, Yargıtay kapıcı dairesi kararı, apartman ortak alan kirası, oy birliği şartı, site yönetimi vergi, Gözde Yönetim, Mersin Apartman.