Apartman Yönetimi İle İlgili Yargıtay Kararları 2026

Apartman Yönetimi İle İlgili Yargıtay Kararları: Hukuk Ne Diyor?

Apartman Yönetimi İle İlgili Yargıtay Kararları Apartman ve site yönetiminde yaşanan anlaşmazlıkların çözümünde ana kaynak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) olsa da, kanunun yetersiz kaldığı veya yoruma açık olduğu durumlarda son sözü Yargıtay söyler. Yargıtay’ın verdiği kararlar “Emsal” (Örnek) teşkil eder ve benzer davalarda bağlayıcıdır.

Mersin’de özellikle Yenişehir ve Mezitli gibi yoğun site yaşamının olduğu bölgelerde, aidat anlaşmazlıklarından çatı tamiratına kadar pek çok konu mahkemeye taşınmaktadır. Mersin Yenişehir Yönetim olarak, yöneticilerin ve kat maliklerinin mutlaka bilmesi gereken kritik Yargıtay kararlarını sizler için derledik.

1. Aidat Ödememe ve “Boş Daire” Savunması

En sık karşılaşılan durumdur. Daire sahibi, “Ben evde oturmuyorum, boş duruyor, neden aidat ödeyeyim?” veya “Asansörü kullanmıyorum (zemin kat), parasını vermem” der.

Yargıtay Kararı: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu net bir şekilde belirtmiştir ki; ortak giderlere katılım (aidat) zorunludur. Dairenin boş olması, kullanıcının tatile gitmesi veya hizmetten (havuz, asansör) fiilen yararlanmaması, aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
- Özet: Hizmeti kullanmanız gerekmez, hizmetin size sunulmaya hazır olması yeterlidir.

2. Aidat Gecikme Tazminatı (%5 Faiz)

Yargıtay Kararı: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 gereği, aidatını zamanında ödemeyen kat malikine aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Yargıtay, bu oranın yasal olduğunu ve yönetim planında aksine bir hüküm yoksa (daha yüksek bir oran belirlenmemişse) %5’in uygulanacağını teyit etmiştir.
- Önemli: Bu faiz, yasal faizden (%9 veya %24) bağımsız, özel bir tazminattır.

3. Çatı Tamiri ve Su Sızması (Acil Durumlar)

Mersin’in yağışlı kış aylarında son katlarda yaşanan akıntılar büyük sorundur. Yönetim “paramız yok” derse ne olur?

Yargıtay Kararı: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’ne göre; çatı “Ortak Alan”dır. Bakımı ve onarımı tüm kat maliklerinin sorumluluğundadır. Eğer yönetim, acil onarımı yapmazsa; mağdur olan kat maliki (örneğin son kat sahibi), mahkeme tespiti yaptırarak çatıyı kendi cebinden yaptırabilir ve masrafı aidat borcundan düşebilir veya diğer maliklerden icra yoluyla tahsil edebilir.

4. Cam Balkon Yaptırmak (Dış Görünüm)

Apartmanların dış görünüşünü değiştirmek yasaktır. Peki, cam balkon yasak mı?

Yargıtay Kararı: Yargıtay’ın eski kararları cam balkonu “dış görünüşü değiştiren sabit tesis” olarak görüp yasaklıyordu. Ancak son dönem kararlarında (Katlanır Cam Balkonlar için); binanın statiğini etkilememesi ve ana yapının estetiğini bozmaması şartıyla, sabit olmayan (katlanır) sistemlere daha ılımlı yaklaşmaktadır.
- Dikkat: PVC (Pimapen) ile kapatmak, duvar örmek kesinlikle yasaktır ve yıkım sebebidir. Katlanır cam için de yönetim planına bakılmalı veya 4/5 çoğunluk aranmalıdır.

5. Meskenlerde İşyeri Açılması (Klinik, Ofis)

Tapuda “Mesken” (Konut) olarak görünen bir dairenin işyerine çevrilmesi.

Yargıtay Kararı: Tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün; sinema, kahvehane, fırın, lokanta gibi yerlere dönüştürülmesi için Tüm Kat Maliklerinin Oy Birliği şarttır.
- İstisna: Avukatlık ofisi, SMMM (Muhasebe) bürosu ve Doktor muayenehanesi açılması için (Yönetim planında açıkça yasaklanmamışsa) kat maliklerinin izni gerekmez (KMK Madde 24).

6. Yönetimin Suyu veya Elektriği Kesmesi

Aidat ödemeyen komşunun suyunu kesmek yöneticinin aklına gelen ilk cezadır.

Yargıtay Kararı: Bu kesinlikle suçtur. Yargıtay Ceza Genel Kurulu kararlarına göre; borçlu da olsa bir kişinin suyunu veya elektriğini kesmek, TCK kapsamında “Kişilerin huzur ve sükununu bozma” veya “Hakkı olmayan yere tecavüz” gibi suçları oluşturabilir. Yönetici “İhkak-ı Hak” (Hakkı zorla alma) yapamaz, sadece icra takibi yapabilir.

7. Merkezi Isınmadan Bireysele Geçiş

Yargıtay Kararı: Toplam inşaat alanı 2.000 m²’nin üzerinde olan binalarda merkezi ısıtmadan bireysel ısıtmaya (Kombi) geçmek için Oy Birliği şarttır. 2.000 m²’nin altındaki yerlerde ise sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir. Yargıtay, bu metrekare sınırına ve oy oranlarına sıkı sıkıya bağlıdır.

Profesyonel Yönetimin Önemi

Görüldüğü üzere, “Ben yaptım oldu” mantığı site yönetiminde işlemez. Yargıtay kararlarına aykırı her işlem, yöneticiyi ve siteyi tazminat ödemeye mahkum eder.

Mersin Yenişehir Yönetim olarak biz, tüm işlemlerimizi güncel Yargıtay içtihatları ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürütürüz. Hukuk servisimiz, sitenizi olası davalardan korur.

İletişim Bilgilerimiz

Hukuki danışmanlık, Yargıtay kararlarına uygun site yönetimi ve profesyonel hizmet için:

Telefon: 0324 325 3 325
Adres: Kiremithane Mah. Silifke Caddesi Başeğmez Apt. No: 102/ 1/1 Akdeniz / MERSİN
Web: www.yenisehiryonetim.com

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yöneticiye maaş verilebilir mi? Evet. Yargıtay’a göre yönetici, vekalet akdi ile çalışır ve bir ücret talep edebilir. Genellikle aidattan muaf tutulur veya sembolik bir “Huzur Hakkı” ödenir. Bu karar Genel Kurul’da alınmalıdır. Apartman Yönetimi İle İlgili Yargıtay Kararları

Ev sahibi aidatı ödemiyor, kiracıdan isteyebilir miyiz? Evet. KMK Madde 22 gereği; yönetici, ev sahibinin ödemediği aidatı kiracıdan isteyebilir. Kiracı, ödediği miktarı kiradan düşer. Ancak kiracının sorumluluğu, ödediği kira miktarı ile sınırlıdır. Apartman Yönetimi İle İlgili Yargıtay Kararları

Zemin kattaki dükkan aidata katılır mı? Yönetim planında “Dükkanlar aidattan muaftır” diye özel bir madde yoksa, Yargıtay kararlarına göre dükkanlar da personel, güvenlik, dış cephe gibi ortak giderlere katılmak zorundadır. Sadece asansör giderinden (projeye göre) muaf olabilirler. Apartman Yönetimi İle İlgili Yargıtay Kararları

Genel Kurul çağrısı WhatsApp’tan yapılabilir mi? Yargıtay’a göre asıl olan “İmza karşılığı tebliğ” veya “İadeli Taahhütlü Mektup”tur. WhatsApp veya SMS, tek başına hukuki tebligat sayılmaz, sadece destekleyici duyuru niteliğindedir. İptal davası riskini göze almamak gerekir. Apartman Yönetimi İle İlgili Yargıtay Kararları

Köpek beslemek tahliye sebebi midir? Yönetim planında “Evcil hayvan beslemek yasaktır” maddesi varsa, Yargıtay bu maddeyi bir “sözleşme” kabul eder ve köpeğin tahliyesine karar verir. Ancak yasak yoksa, sadece “aşırı gürültü ve rahatsızlık” (çekilmezlik hali) ispatlanırsa tahliye kararı verilebilir. Apartman Yönetimi İle İlgili Yargıtay Kararları

Meta Description: Apartman yönetimi ile ilgili Yargıtay kararları nelerdir? Mersin’de aidat borcu, çatı tamiri, cam balkon ve işyeri açma konularında emsal kararlar ve hukuki rehber. Apartman Yönetimi İle İlgili Yargıtay Kararları

Anahtar Kelimeler: Apartman yönetimi yargıtay kararları, aidat ödememe yargıtay, çatı tamiri ortak gider, cam balkon yargıtay kararı 2024, Mersin site yönetimi hukuk, KMK emsal kararlar, merkezi sistemden bireysele geçiş, yönetici sorumluluğu, Mersin Yenişehir Yönetim.

Apartman Yönetimi İle İlgili Yargıtay Kararları Mersin Yenişehir site yönetimi