Kayyum Atama Şartları 2026

Kayyum Atama Şartları ve Süreci: Mersin’de Yönetim Krizlerine Mahkeme Müdahalesi

Kayyum Atama Şartları Apartman ve site yönetimlerinde yaşanan anlaşmazlıklar, komşuların birbirine küsmesi veya toplantılarda yasal çoğunluğun bir türlü sağlanamaması, binaları “yönetilemez” hale getirebilir. Mersin gibi çok katlı yapılaşmanın yoğun olduğu, Yenişehir’in rezidanslarından Mezitli’nin sahil sitelerine, Toroslar’ın apartmanlarından Erdemli’nin yazlıklarına kadar binlerce toplu yapının bulunduğu bir şehirde, “Yönetici seçemiyoruz” sorunu sıkça yaşanır. İşte bu kilitlenme noktasında devreye hukuk girer ve mahkeme tarafından binaya bir “Kayyum” (Yönetici) atanır.

Mersin Yenişehir Yönetim olarak biz, binaların mahkeme koridorlarına düşmeden, komşuluk hukuku ve profesyonel yönetim anlayışıyla yönetilmesini savunuyoruz. Ancak bazen ipler kopar ve kayyum kaçınılmaz olur. Peki, bir apartmana kayyum hangi şartlarda atanır? Mahkeme süreci nasıl işler ve bunun kat maliklerine maliyeti nedir? Bu makalede, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde kayyum atama şartlarını tüm detaylarıyla ele alıyoruz.

Kayyum (Mahkeme Tarafından Atanan Yönetici) Nedir?

Halk arasında “Kayyum” olarak bilinen kavram, Kat Mülkiyeti Hukukunda “Hakim Müdahalesi ile Atanan Yönetici”dir. KMK Madde 34 açıkça belirtir: “Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye bırakabilirler. Yönetici seçilemezse, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yönetici atanır.”

Atanan bu kişi genellikle bir avukat, mali müşavir veya sektörde deneyimli bir profesyoneldir. Yetkileri, seçilmiş yönetici ile aynıdır; ancak arkasında mahkeme kararı olduğu için yaptırım gücü daha yüksektir.

Kayyum Atama Şartları Nelerdir?

Bir sabah uyanıp “Yöneticiyi beğenmiyorum, kayyum atansın” diyerek mahkemeye gidemezsiniz. Hukuk sistemimiz, önceliği her zaman “Kat Maliklerinin İradesine” (Genel Kurula) verir. Kayyum atanabilmesi için şu şartların oluşması (ve ispatlanması) gerekir:

1. Yönetici Seçiminde “Kilitlenme” Olması

Kanunen yönetici seçilebilmesi için, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğunun (Salt Çoğunluk) oyunu almak gerekir.

Örnek: 20 daireli bir apartmanda, en az 11 kişinin ve arsa payının %51’inin oyu lazımdır.
Eğer genel kurul toplanıyor ancak adaylar bu çoğunluğu sağlayamıyorsa (Örn: 10’a 10 kalıyorsa), yönetim kilitlenmiş demektir. Bu, kayyum atama için en geçerli sebeptir.

2. Genel Kurulun Hiç Toplanamaması

Kat malikleri ilgisizse, toplantı yeter sayısı bir türlü sağlanamıyorsa ve bina başıboş kalmışsa (elektrik kesiliyor, asansör çalışmıyorsa), bu “Yönetim Zaafiyeti”dir. Hakim bu durumu tespit ettiğinde kayyum atar.

3. Mevcut Yöneticinin Görevi Bırakması ve Yenisinin Seçilememesi

Yönetici istifa edebilir, taşınabilir veya vefat edebilir. Yerine yedek yönetici veya denetçi vekalet edemiyorsa ve olağanüstü toplantıda da kimse aday olmuyorsa, mahkeme süreci başlar.

4. Kat Malikinin Başvurusu (Dava Şartı)

Hakim durup dururken kayyum atamaz. Binadaki kat maliklerinden en az birinin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dilekçe ile başvurması şarttır. (Kiracılar bu davayı açamaz).

Mersin’de Süreç Nasıl İşler?

Mersin Yenişehir Yönetim olarak danışmanlık verdiğimiz binalarda gördüğümüz süreç şöyledir:

Dava Açılması: Kat maliki, Mersin Adliyesi (veya ilçe adliyeleri) Sulh Hukuk Mahkemesi’ne “Yönetici Atanması Talepli” dava açar.
Deliller: Karar defteri, hazirun cetvelleri mahkemeye sunulur. Toplantı yapılamadığına veya yönetici seçilemediğine dair tutanaklar delildir.
Keşif ve Atama: Hakim, durumu inceler. Genellikle barodan bir avukatı veya bilirkişi listesinden bir uzmanı yönetici olarak atar.

Kayyumun Dezavantajları ve Maliyeti

Yenişehir, Mezitli ve Akdeniz bölgesindeki sitelerde kayyum ataması, genellikle kat malikleri için “pahalı” bir derstir. Neden mi?

Yüksek Maaş: Genel kurulda seçilen yöneticiye cüzi bir huzur hakkı verilirken; mahkemenin atadığı Kayyum’un ücretini Hakim belirler. Bu ücret genellikle piyasa rayicinin üzerindedir ve itiraz edilemez.
Katı Yönetim: Kayyum komşunuz değildir. “Ahmet Bey aidatı 3 gün geç yatırsın” demez, anında icra takibi başlatır. Asansör tamirinde en ucuz ustayı değil, en resmi (faturalı ve pahalı) firmayı çağırır.
Süre Kısıtı: Mahkemece atanan yönetici, haklı bir sebep olmadıkça 6 ay boyunca değiştirilemez. Yani “Biz anlaştık, kendi yöneticimizi seçtik” deseniz bile 6 ay o maaşı ödemek zorundasınız.

Erdemli ve Yazlık Sitelerde Durum

Erdemli, Kızkalesi, Ayaş hattındaki yazlık sitelerde kat malikleri kışın şehir dışında olduğu için toplantı yeter sayısı zor sağlanır. Bu boşlukta bir malik dava açarsa, siteye kayyum atanabilir. Yazlık sitelerde uzaktan atanan bir avukatın operasyonel süreci yönetmesi zordur.

Çözüm ortağımız Gözde Yönetim ile önerimiz; yazlık sitelerde vekalet toplama usulüyle güçlü bir genel kurul yapmak ve profesyonel bir firmayı “Dışarıdan Yönetici” olarak seçmektir. Bu, kayyumdan çok daha ekonomik ve verimlidir.

Kayyumdan Kaçınmanın Yolu: Profesyonel Yönetim

Eğer binanızda yönetici seçilemiyorsa, mahkemeye gitmek yerine Mersin Yenişehir Yönetim ile iletişime geçin. Biz ne yapıyoruz?

Tarafsızlık: Komşular arasındaki husumeti bitiriyoruz. Biz “Dışarıdan Yönetici” olarak atandığımızda, kimsenin tarafı olmayız.
Hukuki Zemin: Mahkemenin atayacağı kayyumun tüm yetkilerine sahibiz ancak ücretimiz mahkeme masraflarından ve kayyum maaşından çok daha ekonomiktir.
Huzur: İcra, tadilat, personel yönetimi gibi konuları profesyonelce çözerek komşuluk ilişkilerini zedelemeden binayı yönetiyoruz.

Sonuç: Mahkeme Son Çare Olmalı

Kayyum ataması, bir yönetim biçimi değil, bir kriz çözümüdür. Binanızı tanımayan birinin yönetmesi yerine, Mersin’in yerel dinamiklerine hakim, ulaşılabilir ve şeffaf bir yönetim firmasıyla çalışmak her zaman daha avantajlıdır.

Anlaşmazlıklarınızı mahkemede değil, profesyonel yönetim masasında çözelim.

İletişim Bilgilerimiz

Yönetim krizlerini çözmek, genel kurul yönetimi ve kayyum öncesi profesyonel danışmanlık için bize ulaşın.

Telefon: 0324 325 3 325
Adres: Kiremithane Mah. Silifke Caddesi Başeğmez Apt. No: 102/ 1/1 Akdeniz / MERSİN
Web: www.yenisehiryonetim.com

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiracılar kayyum atanması için dava açabilir mi? Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre hakime başvurma hakkı sadece tapu sahibi olan “Kat Maliki”ne aittir.

Kayyum ne kadar süre görev yapar? Mahkeme kararında süre belirtilmemişse, yasa gereği en az 6 ay görevde kalır. Bu süre içinde kat malikleri toplanıp onu görevden alamazlar (Haklı bir neden ve mahkeme kararı olmadıkça).

Kayyumun maaşını kim öder? Kayyumun ücreti, binanın “Ortak Gideri”dir. Tüm kat malikleri arsa payları oranında veya eşit olarak bu ücreti ödemek zorundadır.

Kayyum aidatları artırabilir mi? Evet. Kayyumun görevi binayı yönetmek ve bütçeyi denkleştirmektir. Eğer toplanan paralar giderleri karşılamıyorsa, mahkemeden aldığı yetkiyle işletme projesi yapar ve aidatları artırır. Kayyum Atama Şartları

Mersin Yenişehir Yönetim kayyum olarak atanabilir mi? Evet. Eğer kat malikleri veya hakim uygun görürse, tüzel kişiliğimiz (Şirketimiz) mahkeme tarafından yönetici (kayyum) olarak atanabilir. Kayyum Atama Şartları

Meta Description: Kayyum atama şartları nelerdir? Mersin Yenişehir Yönetim rehberliğinde site yönetim krizleri, Sulh Hukuk Mahkemesi yönetici atama davası ve profesyonel çözüm yolları. Kayyum Atama Şartları

Anahtar Kelimeler: Kayyum atama şartları, yönetici atama davası, Mersin site yönetimi kayyum, apartman yöneticisi seçilemezse ne olur, Sulh Hukuk Mahkemesi yönetici atama, kayyum maaşı ne kadar, Mersin Yenişehir Yönetim, Mezitli site yönetimi krizleri, KMK madde 34, profesyonel yönetici atama.

Kayyum Atama Şartları Mersin site yönetimi Yenişehir site yönetimi

Kayyum Atama Şartları